RESUMEN EJECUTIVO CONFIDENCIAL

Esta oportunidad de inversión de uso mixto se encuentra situada en uno de los corredores más establecidos y con limitaciones de suministro de Long Island City, a solo unos momentos de Vernon Boulevard y el frente fluvial de East River. La ubicación se beneficia de una sólida densidad residencial, un tráfico peatonal minorista constante y una proximidad inmediata al transporte, espacios abiertos y servicios del vecindario.

La propiedad abarca aproximadamente 5,190 pies cuadrados en un lote de 2,500 pies cuadrados y está configurada como un edificio de 25 pies de ancho que consiste en:

- Comercio en planta baja
- Estudio de artistas en la parte trasera
- Cuatro apartamentos residenciales de libre mercado en la parte superior

El activo ofrece un perfil equilibrado de ingresos sostenibles y potencial de arrendamiento residencial a corto plazo dentro de un submercado que continúa demostrando una profundidad de alquiler y demanda de capital a largo plazo.

VISIÓN GENERAL DE LA PROPIEDAD
Tamaño del lote: 2,500 pies cuadrados
Dimensiones del edificio: 25 pies x 42 pies
Área actual del edificio: 5,190 pies cuadrados
Clase del edificio: S3 – Principalmente de cuatro familias con una tienda y oficina
Zonificación: M1-4 / R6B

La configuración de la propiedad permite ingresos minoristas estables en la base mientras se preserva el potencial residencial. El ancho y la distribución del edificio proporcionan placas de piso residencial eficientes en relación con muchos activos de uso mixto más estrechos dentro del submercado.

PERFIL DE INGRESOS Y ANÁLISIS DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

La propiedad actualmente genera:
Ingresos brutos en funcionamiento: $326,724
Gastos: $39,167
Ingresos netos operativos en funcionamiento: $287,557

Tras la estabilización de las unidades residenciales a niveles de mercado:
Ingresos brutos pro forma: $342,320
Ingresos netos operativos pro forma: $303,160
Esto respalda una tasa de capitalización pro forma de aproximadamente 5.5%.

COMPONENTE RESIDENCIAL
Las cuatro unidades residenciales son completamente de libre mercado y actualmente están vacías. Esto presenta una oportunidad inmediata para arrendar a los precios de mercado vigentes sin restricciones regulatorias.

Los recientes puntos de referencia de arrendamiento en el corredor de Vernon Boulevard / frente fluvial indican:
$70–$85 por pie cuadrado anualmente
Unidades de una habitación: aproximadamente $3,400–$4,200 por mes
Unidades de dos habitaciones: aproximadamente $4,800–$6,000+ por mes

La absorción dentro de edificios boutique que carecen de servicios completos se mantiene estable debido a la fuerte demanda de inquilinos por la proximidad al frente fluvial, acceso a Midtown Manhattan y ofertas minoristas del vecindario.

La naturaleza de libre mercado de las unidades residenciales mejora la flexibilidad y reduce la exposición regulatoria en relación con activos con rentas estabilizadas o parcialmente reguladas.

ARRENDAMIENTO COMERCIAL

Esto proporciona un flujo de efectivo predecible a través del período restante del contrato de arrendamiento mientras se preserva la flexibilidad futura para el reposicionamiento.

Los corredores minoristas a lo largo de Vernon Boulevard han demostrado resiliencia debido al tráfico peatonal constante, la creciente densidad residencial y la limitada disponibilidad de fachada. La ausencia de una cláusula de renovación permite a la propiedad reevaluar la mezcla de inquilinos y la economía del alquiler al vencimiento del contrato.

ZONIFICACIÓN Y OPCIONALIDAD ESTRATÉGICA
La propiedad está ubicada dentro de un distrito de zonificación M1-4 / R6B. Esta estructura de zonificación dual respalda la ocupación mixta continua y ofrece flexibilidad estratégica a largo plazo, sujeta a aprobaciones habituales.

Los inversores pueden considerar múltiples estrategias:

- Mantener y estabilizar para un flujo de efectivo durable
- Mejorar incrementalmente los ingresos residenciales
- Reposicionar el componente comercial al vencimiento del contrato de arrendamiento
- Evaluar el potencial de redearrollo a más largo plazo

Esta flexibilidad agrega valor estructural más allá de la corriente de ingresos actual.

FUNDAMENTALES DEL SUBMERCADO

Long Island City continúa beneficiándose de:

- Proximidad a Midtown Manhattan (una parada de metro)
- La demanda de capital en LIC se ha mantenido resiliente debido a su combinación de accesibilidad, profundidad de alquiler y posicionamiento frente al agua. El corredor de Vernon Boulevard, en particular, sigue siendo uno de los bolsillos residenciales más buscados del submercado.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.