$5,500,000 - 5-46 50th Avenue, Long Island City, NY 11101｜ID # RLS20072463
Property Description « Spanish »
| ID # | RLS20072463 |
| Información | 6 dormitorios, 6 baños, Dentro de la casa: 5190 ft2, 482m2, edificio tiene 4 viviendas, edificio tiene 3 pisos DOM: 22 dias |
| Año de construcción | 1931 |
| Cuotas de mantenimiento | $1,522 |
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RESUMEN EJECUTIVO CONFIDENCIAL
Esta oportunidad de inversión de uso mixto se encuentra en uno de los corredores más establecidos y con restricción de suministro de Long Island City, a solo unos momentos de Vernon Boulevard y el frente marítimo del East River. La ubicación se beneficia de una alta densidad residencial, un flujo constante de tráfico minorista y una proximidad inmediata a transporte, espacios abiertos y comodidades del vecindario.
La propiedad abarca aproximadamente 5,190 pies cuadrados en un lote de 2,500 pies cuadrados y está configurada como un edificio de 25 pies de ancho que consiste en:
- Comercio en la planta baja
- Estudio para artistas en la parte trasera
- Cuatro apartamentos residenciales de mercado libre arriba
El activo ofrece un perfil equilibrado de ingresos permanentes duraderos y un potencial de arrendamiento residencial a corto plazo dentro de un submercado que continúa demostrando una profundidad de alquiler a largo plazo y demanda de capital.
VISIÓN GENERAL DE LA PROPIEDAD
Tamaño del Lote: 2,500 pies cuadrados
Dimensiones del Edificio: 25 pies x 42 pies
Área del Edificio Actual: 5,190 pies cuadrados
Clase del Edificio: S3 – Principalmente Cuatro Familias con Una Tienda y Oficina
Zonificación: M1-4 / R6B
La configuración de la propiedad permite ingresos estables por alquiler en la base mientras se preserva el potencial residencial. El ancho y el diseño del edificio proporcionan placas de piso residencial eficientes en comparación con muchos activos de uso mixto más estrechos dentro del submercado.
PERFIL DE INGRESOS Y ANÁLISIS DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
La propiedad actualmente genera:
Ingresos Brutos en el Lugar: $326,724
Gastos: $39,167
Ingresos Operativos Netos en el Lugar: $287,557
A la estabilización de las unidades residenciales a niveles de mercado:
Ingresos Brutos Pro Forma: $342,320
Ingresos Operativos Netos Pro Forma: $303,160
Esto respalda una tasa de capitalización pro forma de aproximadamente 5.5%.
COMPONENTE RESIDENCIAL
Las cuatro unidades residenciales son completamente de mercado libre y actualmente están vacías. Esto presenta una oportunidad inmediata para arrendar a los precios de mercado predominantes sin restricciones regulatorias.
Los recientes puntos de referencia de arrendamiento en el corredor de Vernon Boulevard / frente marítimo indican:
$70–$85 por pie cuadrado anualmente
Unidades de un dormitorio: aproximadamente $3,400–$4,200 por mes
Unidades de dos dormitorios: aproximadamente $4,800–$6,000+ por mes
La absorción dentro de edificios boutique que carecen de servicios completos se mantiene constante debido a la fuerte demanda de inquilinos por la proximidad al frente marítimo, el acceso a Midtown Manhattan y las ofertas minoristas del vecindario.
La naturaleza de mercado libre de las unidades residenciales mejora la flexibilidad y reduce la exposición regulatoria en comparación con activos estabilizados en renta o parcialmente regulados.
TENENCIA COMERCIAL
El inquilino del comercio en la planta baja está asegurado bajo contrato hasta 2029 y no tiene opción de renovación. Esto proporciona un flujo de efectivo predecible durante el resto del término del contrato mientras se preserva la flexibilidad futura para reubicar.
Los corredores minoristas a lo largo de Vernon Boulevard han demostrado resiliencia debido al tráfico peatonal constante, la creciente densidad residencial y la limitada fachada disponible. La ausencia de una cláusula de renovación permite a la propiedad reevaluar la mezcla de inquilinos y la economía de alquiler al vencimiento del contrato.
ZONIFICACIÓN Y OPCIONALIDAD ESTRATÉGICA
La propiedad está ubicada dentro de un distrito de zonificación M1-4 / R6B. Esta estructura de zonificación dual apoya la ocupación mixta continua y ofrece flexibilidad estratégica a largo plazo, sujeta a las aprobaciones habituales.
Los inversores pueden considerar múltiples estrategias:
- Mantener y estabilizar para flujo de efectivo duradero
- Mejorar incrementos en los ingresos residenciales
- Reubicar el componente comercial al vencimiento del contrato
- Evaluar el potencial de reurbanización a largo plazo
Esta flexibilidad añade valor estructural más allá de la actual corriente de ingresos.
FUNDAMENTALES DEL SUBMERCADO
Long Island City continúa beneficiándose de:
- Proximidad a Midtown Manhattan (una parada de metro)
- La demanda de capital en LIC se ha mantenido resiliente debido a su combinación de accesibilidad, profundidad de alquiler y posicionamiento frente al agua. El corredor de Vernon Boulevard, en particular, sigue siendo uno de los sectores residenciales más buscados del submercado.
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